რა შემთხვევაში არ გადაიქცევა თბილისი დაუმთავრებელი შენობების ქალაქად? ამ საკითხზე ექსპერტთა ნაწილი ფიქრობს, რომ მთავრობამ მათ ფულადი რესურსი უნდა გამოუყოს, ან კომპანიებს ჩაუჯდეს წილში და თავად შეისყიდოს ფართები. ხოლო მეორე ნაწილი კი დასაბუთებულად განმარტავს, რომ ბიზნესი ბიზნესია და მან საკუთარ თავს თავადვე უნდა მიხედოს, ხოლო ის, ვინც გასაკოტრებელია, უნდა გაკოტრდეს.
ბოლო დროის სამწუხარო ტენდენციაა, რომ დეველოპერების დიდი ნაწილი ბანკებიდან აღებული კრედიტების უკან დაბრუნებას ვერ ახერხებს, რადგან ბინებზე მოთხოვნა თითქმის აღარ არსებობს და შესაბამისად, სამშენებლო კომპანიები ფინანსების გარეშე დარჩა. სწორედ ეს გახდა მიზეზი იმისა, რომ ის პროექტები, რაც მათ ამ ეტაპზე აქვთ დაწყებული, ჯერ-ჯერობით ისევ გაყინულია.
დეველოპერული ბიზნესის დღევანდელ დრამატულ მდგომარეობაზე ექსპერტ იაკობ მესხიას ვესაუბრეთ.
- ბატონო იაკობ, რამდენად დიდია სამშენებლო ბიზნესის როლი ქვეყნის ეკონომიკაში და რა გახდა, თქვენი აზრით, დეველოპერული ბიზნესის უმძიმეს მდგომარეობაში ჩავარდნის მთავარი მიზეზი? - შიდა პროდუქტის ზრდის ტემპში, რომელიც უკანასკნელ წლებში ჩვენ გვქონდა, დაახლოებით 9-12%-ის ფარგლებში, ლომის წილი საბანკო და სამშენებლო სექტორს მიუძღვით. ეს იყო ყველაზე წარმატებული ბიზნესი საქართველოში, ერთმანეთთან მჭიდროდ დაკავშირებული და შესაბამისად, ყველაზე დიდი დარტყმაც სწორედ მათ მიიღეს კრიზისის გამო.
სამშენებლო სექტორის ბიზნესი მთლიანად ქვეყანაში არსებული კრიზისის ერთ-ერთი ორგანული შემადგენელი ნაწილია, თუმცა ის თავისი სპეციფიკით ხასიათდება.
ორმა მნიშვნელოვანმა მოვლენამ, ერთის მხრივ, აგვისტოს მოვლენებმა და მეორეს მხრივ, მსოფლიო ეკონომიკურმა კრიზისმა, დააჩქარა ის წინააღმდეგობრივი შინაგანი კავშირები, რაც მანმადე გროვდებოდა.
თქმა იმისა, რომ მსოფლიო კრიზისი და რუსეთის აგრესია იყო ძირითადი და გადამწყვეტი ამ სექტორში შექმნილი მდგომარეობისა, ნამდვილად არ არის სწორი. ეს იყო არასწორი მენეჯმენტის ბრალი როგორც საბანკო, სამშენებლო სექტორში, ასევე სახელმწიფო სისტემაში. ანუ სახელმწიფომ არასწორი პოლიტიკა გაატარა. მისი ერთ-ერთი გამოვლინება კომერციული ბანკების მიმართ ეროვნული ბანკის მიერ გატარებული ღონისძიებები იყო. მათ ჰქონდათ სრული თავისუფლება ფულადი ინტერვენცია მოეხდინათ ქვეყნის ყველა სტრუქტურაში, დაწყებული ფიზიკური პირებიდან, დამთავრებული იურიდიული პირებით. ამ დიდი ფულის ინტერვენციამ გამოიწვია ის, რომ როგორც სამშენებლო, ასევე საბანკო სექტორი სწრაფ მოგებას გამოედევნა.
- სწორედ ამის გათვალისწინებით, როგორ ფიქრობთ, დაეხმარება თუ არა საბანკო სექტორი დეველოპერებს და დაიწყებენ თუ არა ისინი უპრობლემოდ იპოთეკური სესხის გაცემას?- ახლა იმდენად გაიზარდა რისკი სამშენებლო სექტორში, რომ ბანკები უწინდელივით ადვილად აღარ გასცემენ სესხს. გარდა ამისა,ეროვნულმა ბანკმა კერძო კომერციულ ბანკებს დაუწესა რაღაც კვოტები, რომელთა მიხედვითაც მათ შეუძლიათ მხოლოდ ამ კვოტის ფარგლებში გასცენ სესხი სამშენებლო კომპანიებზე,თუმცა ეს არ ყოფნის იმ არეალს, რაც მათ უნდა დაფარონ. გარდა ამისა, რაც უფრო სარისკოა სესხი დეველოპერულ სექტორში, მით უფრო იწევს სარეზერვო მასა, რომელიც მან უნდა დაარეზერვოს. ეს საბოლოოდ მოქმედებს საბანკო განაკვეთზე რომელიც სადღაც 30%-ია. ეს უკვე არ არის სტიმულატორი სამშენებლო სექტორისა, რომ მათ ბანკებიდან სესხი აიღონ, თუმცა ვიმედოვნებ ეს პრობლემა მუდმივად არ დარჩება, სიტუაცია გამოსწორდება.
"საქართველოს ბანკისა" და "თიბისი" ბანკის კრედიტების 60%-ზე მეტი სამშენებლო ბიზნესში მიდის. იქ, სადაც მაღალია მენეჯმენტი და დაბალია რისკი, ბანკები იქ დაიწყებენ იპოთეკური სესხის გაცემას. როგორ და რანაირად, რა ვადებში, ამის პროგნოზირება ამ ეტაპზე ძნელია. დღეს ქვეყანაში ყველანაირად ბუნდოვნებაა როგორც ეკონომიკაში, ისე პოლიტიკაში.
ზოგმა სამშენებლო კომპანიამ უკვე იპოვა გამოსავალი და უცხოელ ინვესტორებთან დაიწყო მოლაპარაკებები. ასეთია მაგალითად "იბერია", რომელმაც ოპიც-გან 10 მლნ-ს დახმარება მიიღო. გარდა ამისა, "საქართველოს ბანკმაც" გამოყო რაღაც თანხა მათ დასახმარებლად. თუმცა სამშენებლო კომპანიები ამ კრიზისიდან რომ გამოვიდნენ, მარტო თბილისის ფარგლებში 300 მილიონი დოლარია საჭირო. ამხელა ფულის მიღების შანსი კი მათ ახლა არ აქვთ.
- უნდა გამოუყოს თუ არა სახელმწიფომ მათ თანხები ანუ რამდენად მიზანშეწონილია მთავრობის მხრიდან დეველოპერების ფინანსური მხარდაჭერა?- თუ გამოვალთ საბაზრო კანონებიდან და ბაზრის პრინციპებიდან, ის კომპანიები, რომლებიც გაკოტრების პირას არიან ან სულს ღაფავენ, მათდამი სახელმწიფოს მხრიდან გარკვეული ინექციის მიღების გატარება არ იქნებოდა სწორი.
დაახლოებით 200-მდე კომპანიაა საქართველოში. ჩემი აზრით, უნდა მოხდეს მათი აუდიტი, რეალური აუდიტი უნდა ჩატარდეს, თითოეულის შემოსავალი გასავალი უნდა შეფასდეს, რა რესურსები აქვს, რა თანხები, რა ტექნიკური პოტენციალი გააჩნიათ, რა ხელფასები აქვთ, როგორი აქვთ დასაქმება და ა.შ. და ამ აუდიტიდან გამომდინარე, ის წარმატებული კომპანიები, რომლებიც ამ დარგის სისტემის ბირთვს შეადგენდა და განსაზღვრავდა, მათი ბიზნესისთვის უნდა მოხდეს გარკვეული სახელმწიფოებრივი დახმარება. მაგრამ არა ისე, რომ სახელმწიფომ აიღოს თანხა და აჩუქოს მათ. შესაძლებელია აგრეთვე მათთვის იაფი სესხის გამოყოფა. ამის საშუალება დეველოპერებისთვის უნდა გამოიძებნოს. ჩვენი ბიუჯეტი გადატვირთულია უმიზნო ხარჯებითა და რეზერვებით, იქიდან შესაძლებელია 300 მილიონზე მეტის გამონთავისუფლებაც კი. ეს ერთი ვარიანტი. მეორე სახელმწიფოს აქვს, სხვაგვარი ბერკეტებიც, როგორიცაა მიწის ფასის შემცირება ამ პერიოდში და ასევე შეიძლება საგადასახადო ბიუჯეტის შემცირებაც. ხელისუფლებამ უნდა დაიწყოს ქვეყნის კრიზისიდან გამოყვანის კომპლექსური გეგმის შედგენა, სადაც ერთ-ერთი პრიორიტეტული და მთავარი უნდა იყოს სწორედ სამშენებლო სექტორი.
- იყო საუბარი იმაზე, რომ თუ სახელმწიფო არ დაეხმარება სამშენებლო ბიზნესს, თბილისი შესაძლოა დაუმთავრებელი შენობების ქალაქად გადაიქცეს. ვთქვათ და არ დაეხმარა სახელმწიფო, მაშინ რა მოხდება, რა საფრთხეებთან, რისკებთან და პრობლემებთან არის ეს დაკავშირებული? - თუ ეს დროში გაიწელა, აქ უკიდურესად დაიძაბება ურთიერთობა. იმდენად რამდენადაც, ჯერ ერთი, სამშენებლო კომპლექსიდან გამონთავისუფლება გამოიწვევს უზარმაზარ პრობლემებს უმუშევრობის კუთხით. აქ 150 ათასამდე ადამიანია დასაქმებული. გავამრავლოთ 150 ათასი ადამაინი საშუალოდ 4-ზე, ანუ ოჯახის წევრებზე. მეორე - მყიდველებმა ხომ შეიტანეს ფული ბინისთვის? თუ ეს მყიდველები ამ კომპანიებმა არ დააკმაყოფილეს, მაშინ ეს იმას ნიშნავს, რომ დაახლოებით 200 ათასი კაცი ესეც გადამრავლებული მათი ოჯახის წევრების რაოდენობაზე, სადღაც 1 მილიონამდე ადამიანი აღმოჩნდება ნეგატიურად განწყობილი საერთოდ ქვეყნის მენეჯმენტისადმი. რაც კიდევ უფრო დიდ საფრთხეს შექმნის.
ამიტომ ხელისუფლებამ ძალიან ბევრი უნდა გააკეთოს იმისთვის, რომ ადრე ყველაზე წარმატებული დარგი, რასაც მშენებლობა ჰქვია და მასთან მიბმული წვრილი მეწარმეობის სფეროს მიმართ მოხდეს დახმარება.
- როდემდე შეიძლება ფასების ვარდნა გაგრძელდეს და რა ზღვარზე უნდა შეჩერდეს ის, გამართლებულია თუ არა საქართველოში არსებული კრიზისის ფონზე თანხის დაზოგვა და უძრავი ქონების კიდევ უფრო გაიაფების მოლოდინი?- მსოფლიოში ფასები სამშენებლო მასალებზე შემცირდა, მიდის ფასების კლება უძრავ ქონებაზე. ყველაზე ძვირი ბინა მსოფლიოში არის მონაკოში, სადაც კვადრატული ღირს დაახლოებით 300 ათასი ევრო. მეორეზეა ლონდონი, მოსკოვი და ა.შ. მთელ მსოფლიოში ფასები ეცემა ჩვენთან რეაგირება ამაზე კარგა ხანს არ იყო. იყო გამყინვარების პროცესი, არ იყო მყიდველი. აშენებული სახლები იყო, მაგრამ ფასები არ იკლებდა. მერე რომ შეხედეს სამშენებლო კომპანიების მესვეურებმა სხვა გზა არ იყო, დაიწყეს საახალწლოდ ფასების დაკლება. პირველად ეს ნაბიჯი "ცენტრ პოინტმა" გადადგა. შეღავათები ომში დაზარალებულებისთვის და სხვადასხვა კატეგორიის ადამიანებისთვის დაწესდა. "ცენტ პოინტს" სხვა კომპანიებმაც მიბაძეს. ახლა დაახლოებით 20%-ით არის თანხები დაწეული. Mმაგრამ ფასებმა კიდევ უნდა დაიწიოს. ფასები იმდენად უნდა დაეცეს, რომ ის ადრინდელი მოგება, ე.წ. ველური მოგება რომ ჰქონდათ 400-500%-იანი, უნდა შემცირდეს. Gგადასახადების გასტუმრების შემდეგაც კი მათ 300%-იანი მოგება ჰქონდათ. ასეთი მხეცური მიდგომა მომავალში აღარ უნდა განმეორდეს. მოსახლეობა და სახელმწიფო ამას ვეღარ აიტანს. მოგება უნდა იყოს 10-20%. ასეა სწორი. ეს უნდა შეიცვალოს.
- როგორ მიგაჩნიათ, რა უნდა გაკეთდეს იმისთვის, რომ სამშენებლო კომპანიები კრიზისიდან გამოვიდნენ?- გარდა იმისა, რომ ხელისუფლებამ უნდა შეიმუშავოს ანტიკრიზისული გეგმა, სადაც, როგორც უკვე აღვნიშნე, მთავარი უნდა იყოს სამშენებლო ბიზნესი, ძალიან მოკლე პერიოდში უნდა შეიქმნას 200-300 ათასი ლარის ოდენობის ფონდი, ამაზე ფიქრობს მენაშენეთა ასოციაციაც. უნდა შემცირდეს მიწის ფასი, ეს სახელმწიფოს პრეროგატივაა. და ასევე ერთ-ერთი ყველაზე მთავარი ფაქტორი კრიზისის დაძლევისა საგადასახადო გადასახადების შემცირებაა. საბოლოო ჯამში, ეს დაეხმარება სამშენებლო კომპანიებს ამ მძიმე მდგომარეობიდან გამოსვლაში.
სამშენებლო სექტორის კრიზისი ავტომატურად გადავიდა რიგ მცირე მეწარმეთა კრიზისზე, რომლებიც მიბმული იყვნენ მათზე. ამიტომ უნდა მიაქციოს განსაკუთრებული ყურადღება სახელმწიფომ ამ სექტორს. მართალია, მან განაცხადა, რომ ის არ არის მეწველი ძროხა, მაგრამ ასეთ რთულ პერიოდში, როდესაც არის რუსეთის მწვავე თემა, არის ეკონომიკური კრიზისი, პოლიტიკური არეულობა, აქ გამართლებულია მათი დახმარება.
და ასევე მინდა ერთ მომენტს მივაქციო ყურადღება და აღვნიშნო, რომ სამშენებლო სექტორი უნდა იყოს პოლიტიკური კონიუნქტურისგან სრულიად თავისუფალი! აქ არ უნდა იყოს დაწინაურებული და გამორჩეული კომპანიები იმის მიხედვით, თუ ვის რამდენი შეაქვს ბიუჯეტში.
ესაუბრა თათია ჩაფიჩაძე
რეგისტრაცია!
