ნანახია: 2715

"შეიძლება ხალხის ნაწილი გააბრიყვო სამუდამოდ, შეიძლება გააბრიყვო გარკვეული ხნით, მაგრამ შეუძლებელია მთელი ხალხის გაბრიყვება სამუდამოდ"
აბრამ ლინკოლნი (1809 _ 1865)

დეველოპერი კომპანიები აგვისტოს ცნობილი მოვლენების შემდეგ აქტიურად ავრ-ცელებდნენ ინფორმაციას ბინების საგრძნობლად გაძვირების შესახებ. სამშენებლო კომპანიებში რეალური მდგომარეობის და გავრცელებული პროგნოზების საფუძვლიანობის შესწავლის მიზნით, გაჩნდა ტენდენცია, კვლევით მასალებზე დაყრდნობით, გაყიდვების მოცულობისა და ღირებულებითი რაოდენობის, პროცენტულ მაჩვენებლებს შორის დაგვედგინა შესაბამისობის საკითხი. სამწუხაროდ, ჩატარებულმა კვლევებმა, ბანკების და სამშენებლო კომპანიების გახსნილობის კუთხით, პოზიტიური სურათი ვერ აჩვენა. ქართული კომპანიები გაუმართლებელი სიფრთხილით მოეკიდნენ ისეთი სტანდარტული, სტატისტიკური ინფორმაციის გაცემის შესაძლებლობას, რომელიც დასავლეთის ცივილიზებულ ქვეყნებში ინტერნეტის საშუალებითაა უზრუნველყოფილი. მეორეს მხრივ,Gკომპანიები, რომლებიც შესაძლებელია უძრავი ქონების ბაზრის წილებს ჰორიზონტალური ინტეგრაციული დაჯგუფებების გზით აკონტროლებენ, ამ სფეროში მომუშავე სხვა კონკურენტი ჯგუფების ხელმისაწვდომად, არ ამჟღავნებენ ინფორმაციას, ისეთი ბიზნესკონიუნქტურის პირობებში, როდესაც ქართულმა ეკონომიკამ ფაქტიურად დაამუხრუჭა. ამ პირობებში ისმის კითხვა, როგორ მოვექცეთ საზოგადოების დაკვეთას სიმართლეზე? თუ ეკონომიკური საჯაროობა, რომლის რეგულირებაზეც სამეწარმეო კანონმდებლობა დუმს, ხოლო მისი ღია და ზუსტი ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა, შორეული მომავლის პერსპექტივებში იკარგება?
რეზულტატი ასეთია: კვლევებსა და სატელეფონო ინტერვიუებზე ისეთი მსხვილი და საშუალო დეველოპერები დაგვთანხმდნენ როგორებიცაა: "არსი", "D+", "რედიქსი", "ოლიმპიური ვარსკვლავი", "პიქსელ 34", "ნიბაინვესტი", "ვლაზი", "იბერია", Oლიმპიც შტარ, შტრიდე გეორგია და ღეალიტყ Gროუპ. სუსტმა და სასტარტო პოზიციებზე მდგომმა კომპანიებმა კი, როგორც მოსალოდნელი იყო, პასუხებისგან თავი შეიკავეს. ამიტომ ბიზნესკითხვარებზე დაფუძნებული პროგნოზი, ვფიქრობთ, იქნება რბილი და დაუბალანსებელი იმ რეალობასთან, რასაც ყოველდღიურად შევიგრძნობთ.
ოფიციალური განცხადებით, 2008 წლის აგვისტოს თვიდან მსხვილი და საშუალო დეველოპერების გაყიდვების რაოდენობა, სულ მცირე, 70-75%-ით დაეცა, ხოლო წლის დასაწყისიდან მოყოლებული 30-35%-ით.
შემცირების უმთავრესA მიზეზად საომარი მოქმედებები სახელდება, რომელმაც თავის მხრივ, საბანკო პოლიტიკის და შემდეგ სამომხმარებლო ქცევის ცვლილებები გამოიწვია, თუმცა აგვისტოს თვე, უძრავი ქონების გაყიდვების თვალსაზრისით, ისედაც დაბალი აქტივობის პერიოდად განიხილება. ცალკეული მოსაზრებით, დეველოპერებმა გაყიდვების შემცირება ჯერ კიდევ მაისის თვიდან დაიწყეს, რაც საბანკო დაკრედიტების გამკაცრებამ გამოიწვია, რასაც, თავის მხრივ, იპოთეკით ბინის მყიდველთა შესაძლებლობების შემცირება მოჰყვა. ამის დასტურად გამოდგება ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სტატისტიკის დეპარტამენტის ცნობები საბანკო სექტორში უცხოური ინვესტიციების მოცულობის თითქმის ხუთჯერ შემცირების შესახებ (I კვარტალი 60,569 მილ. აშშ დოლარი, II კვარტალი 13,137 მოლ. აშშ დოლარი), ანუ საბანკო სფეროში საინვესტიციო კრიზისი ომამდე რამდენიმე თვით ადრე დაწყებულა, მაგრამ აგვისტოს მოვლენების დროს ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილებით, საბანკო მომსახურების შეზღუდვების შემდეგ, მსყიდველობითუნარიანობის დაცემა შეუმჩნეველი ვეღარ დარჩებოდა. სწორედ ის 70-75 %-იანი დანაკლისი უნდა წარმოადგენდეს იმ რაოდენობას, რა რაოდენობის მყიდველიც დაინტერესებული იყო ბინა იპოთეკის გზით შეეძინა. საპირისპირო მონაცემებით, ერთეულებს ასეთი მასშტაბური პრობლემები არ შექმნიათ, ვინაიდან მათი სეგმენტის 60% მეტი საბანკო სესხებზე დამოკიდებული არ არის და ბინის შესაძენი თანხა გააჩნიათ. ამ ეტაპზე იპოთეკური სესხები განაახლეს შემდეგმა ბანკებმა: "თიბისი", "ბაზისბანკი", "რესპუბლიკა ბანკი", "სტანდარტ ბანკი", "საქართველოს ბანკი", თუმცა ამ ბანკებმა საპროცენტო განაკვეთები გაზარდეს და სამომხმარებლო პირობებიც შეზღუდეს. უძრავი ქონების ბაზარზე მდგომარეობის რამდენადმე გაჯანსაღების მიუხედავად ოპტიმიზმის საფუძველი თითქმის არ არსებობს. ინტერესი ფართის, როგორც კომერციულის, ისე საცხოვრებლის მიმართ სექტემბრიდან ისევ გამოიკვეთა, თუმცა ბინის ყიდვასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღებაზე უკვე პირდაპირ მოქმედებს, როგორც ეკონომიკური, ისე შექმნილი არა პროგნოზირებადი პოლიტიკური გარემო.
O ოფიციალური განცხადებით, 2008 წლის დასაწყისიდან მოყოლებული მსხვილ და საშუალო დეველოპერებში სამშენებლო ფართებზე ფასები სულ მცირე 10-15% - ით, რემონტზე კი სულ მცირე 30-35% - ით გაიზარდა. დეველოპერთა ნაწილის მტკიცებით, საომარმა მდგომარეობამ და პოლიტიკურმა პრობლემებმა ფასების სტაბილურობას ხელი ვერ შეუშალა.
Fფასების ზრდის უმთავრეს მიზეზად დეველოპერები მშენებლობის თვითღირებულებასა და ინფლაციას ასახელებენ. მოჰყავთ მონაცემები, რომლის თანახმად, 2007 წელს მშენებლობის თვითღირებულება, 2006 წელთან შედარებით, დაახლოებით 10-12%-ით გაიზარდა, ხოლო 2008 წლის დასაწყისისთვის, 2007 წელთან შედარებით, 35 %-ით. ცალკეული კომპანიებიN ფასების რადიკალურ ზრდას ჯერ-ჯერობით არ ადასტურებენ. თუმცა ვარაუდობენ, თუ მოხდა გაზის გაძვირება, გაიზრდება ფასი ცემენტზეც. Gგანსხვავებულ მონაცემებსა და მოსაზრებას გვთავაზობენ სხვა დეველოპერები, რომლებიც ამბობენ, რომ გასულ რვა თვეში, მხოლოდ ალმატურის ფასი, რომელიც მშენებლობის თვითღირებულების ძალიან დიდი ნაწილია, ტონაზე 820 დოლარიდან 1740 დოლარამდე გაიზარდა, რაც, როგორც წესი, არის სხვა მასალების გაზრდის ინდიკატორი. თუ ეს ასეა, გასულ რვა თვეში, ყველა თვითღირებულების ელემენტზე ფასი პროპორციულად დაახლოებით 112,2%-ით გაიზრდებოდა, ხოლო ზრდის საშუალო თვიური მაჩვენებელი გაუტოლდება 14%-ს. წლიური კი _ 168,3%-ს. თუ გასული წლის შესაბამის პერიოდს ავიღებთ შესადარებლად, სამშენებლო მასალების, კერძოდ ალმატურის ფასი გაზრდილია 100%-ით. რიცხვებს შორის არსებითად დიდი ცდომილება უდაოდ ინფორმაციული ნაკადების უხარისხობაზე მიგვანიშნებს. შესაბამისად, ნაკლებად სარწმუნოდ და მოკრძალებულად გამოიყურება ცნობები, წლის დასაწყისიდან ფართების მხოლოდ 10-15%-ით გაძვირების შესახებ. თუმცა, კომპანიების უმრავლესობა თითქმის გამორიცხავს ფასების ზრდის ტენდენციას. ბიზნესში მუშაობს ორო უმთავრესი ფაქტორი _ დრო და ფული. დაზოგო დრო, ვფიქრობთ, ჩვენი კომპანიებისთვის ნაკლებად აქტუალურია, სამაგიეროდ მათ ფართოდ გაუღეს კარი ახლადფეხადგმულ კონკურენციას და გამუდმებით გვესმის სარეკლამო რგოლებიდან, რომ სხვაგან ყიდვის შემთხვევაში მომხმარებელს მოუწევს კვადრატულზე დაახლოებით 400 დოლარის დახარჯვა, რომ მოიყვანოს ჩვენს მიერ ჩაბარებული ბინის კონდიციამდე, ან ჩვენი 20 წლიანი გამოცდილება გვაძლევს საშვალებას დავიცვათ ხარისხის ის ნორმები, რომელსაც ვერ იცავენ სხვები. ქვეყანაში არსებულმა ეკონომიკურმა სტაგფლაციამ პოზიტიური განვითარებაც მოიტანა იმ კუთხით მაინც, რომ უძრავი ქონების ბაზრის "ოჯახურ იდილიას" ჩაენაცვლა კონკურენტული ბრძოლების ღია კერები. ხარისხის ნიშნით წარმოებული კონკურენცია კარგი მაჩვენებელია მობინადრეთა ინტერესებზე მკვეთრად ორიენტირებული ბიზნესსეგმენტების ჩამოსაყალიბებლად, მაგრამ ხარისხთან ერთად ფასებზე კონკურენციის ტენდენციაც თუ გაჩნდება, მონოპოლისტური სულისკვეთება გაქრება და ქვეყანა ეკონომიკური განვითარების ახალ ფაზაში შეაბიჯებს, რომელსაც კონკურენტული საბაზრო მექანიზმები ჰქვია და რომელსაც მთელი 18 წელია ქართული საზოგადოება ელოდება. ნიშანდობლივია ერთი გარემოებაც, სწორად მართვად კომპანიებში, სადაც ფასები არ არის გაბერილი და ახლოს დგას თვითღირებულებასთან, ერთხმად წინასწარმეტყველებენ დეკემბრის თვეში მოსალოდნელ სიძვირეზე, როდესაც ნატოსთან მიმართებაში საქართველო გადავა კონკრეტულ სამოქმედო გეგმაზე და ეკონომიკა ამ დროის განმავლობაში მიიღებს უცხოურ დახმარებას მდგომარეობიდან გამოსვლისთვის, ანუ ნატოში შესვლა და უცხოური დახმარება ერთდროულად ნიშნავს ფასების სიძვირეს და მდგომარეობიდან გამოსვლასაც. საკითხავია ვისთვის? _ ხალხისთვის ნამდვილად არა, ხალხს ფასების სიძვირე მძიმე მდგომარეობიდან ვერ გამოიყვანს. Mმეტიც, ქართული ბიზნეს სექტორისთვის არც ნატო გამოდგება ამგვარი დაპირებების გარანტად. სქემა ასეთია: ჯერ გაუშვეს ჭორი, შექმნეს მოლოდინი სიძვირეზე, ამან უნდა გამოიწვიოს მყიდველთა აჟიოტაჟი, მზადყოფნა იმისა, გაიღონ იმდენი ფული, რა ფასადაც სთავაზობენ ფართებს, ოპერაციამ "დეკემბრის საფრთხობელა" შედეგები ჯერ ვერ გამოიღი.
ისმის შეკითხვა _ ბინები გაძვირდება?
იმის მიხედვით, თუ როგორია ბაზრის კონიუნქტურა, ანუ მოთხოვნა - მიწოდების თანაფარდობა, ფასების დონე, პროდუქციის რაოდენობა და ა.შ. პრობლემის გადაწყვეტის მიზნით მარკეტინგის სპეციალისტები ამუშავებენ საჭირო მიდგომებს. უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნათა ტიპების მიხედვით, ამჟამად დაბალი მოთხოვნა გვაქვს ანუ დაბალია გადახდისუნარიანი მოთხოვნილება, ამიტომ მოთხოვნის ზრდის გამოსაწვევად კომპანიები, როგორც წესი, მიმართავენ მასტიმულირებელი მარკეტინგის სტრატეგიას, როცა ღირებულების შემცირებით ზრდიან გაყიდვების რაოდენობას, აქედან შემოსავალსაც.Mმაგრამ ქვეყანაში განვითარებული მოვლენები აშკარად ეწინააღმდეგება თავისუფალი საბაზრო ეკონომიკის პრინციპებს: უძრავი ქონების ბაზარზე გვაქვს დაბალი მოთხოვნა, შესაბამისად გაყიდვების რაოდენობის სულ მცირე 70-75%-იანი კლება და მაინც მაღალი ფასები; არ არსებობს ფასწარმოქმნის მექანიზმი, რომელიც ზუსტად რეაგირებს მოთხოვნისა და მიწოდების დინამიკაზე, არ არსებობს ჯანსაღი კონკურენცია, რომელიც აიძულებს კომპანიებს ხარჯებისა და ფასების შემცირებას, არ არსებობს საიმედო სამართლებრივი უზრუნველყოფა, არც სოციალური დაცულობის სისტემა, რომელიც დაიცავს მოსახლეობას ინფლაციური პროცესებისა და კონიუნქტურის ცვლილებებისაგან. თუ გავითვალისწინებთ იმასაც, რომ საქართველო სახიფათო მაკროეკონომიკურ ზონაში აღმოჩნდა, პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები, რომლითაც აქამდე მიმდინარე ანგარიშების დეფიციტი ფინანსდებოდა, ფაქტიურად შეწყდა და პრობლემებია კერძო დანაზოგების მხრივაც, დეველოპერების საბაზრო პოლიტიკა, ვშიშობთ, მოსახლეობის ცარიელ ჯიბეებს ამაოდ აყენებს დარტყმებს. მსხვილი კომპანიებიMმიისწრაფიან რა საერთო ჯგუფური ინტერესების მაქსიმალიზაციისკენ, ერიდებიან კონკურენცია დაუშვან ფასების საკითხში. სამაგიეროდ უფრო ინტენსიური და დინამიური გახადეს დაპირისპირება გასაღებისა და ხარისხის სფეროში. საღი აზრი გვკარნახობს, რომ ფასებზე მიღწეული კორპორაციული გარიგებები ჩაიშლება, ვინაიდან უფულოდ, უკონტროლოდ დარჩენილი ბაზარი შეუდგება გამწმენდის მოვალეობის შესრულებას, სამშენებლო სექტორი გაიწმინდება სუსტი და სიცოცხლისუუნარო ერთეულებისგან, რომლებმაც დაკარგეს დრო და დაკარგეს მყიდველი, დაკარგულის დაბრუნებას კი ყოველთვის ახალი საქმის დაწყება სჯობია. იცოცხლებს ის, ვინც შემცირებულ ფასებშიც მოგებას ნახავს. ამას გააკეთებს თავისუფალი საბაზრო მექანიზმი ძალიან დემოკრატიულად, ვინაიდან კონკურენცია იძულებული ხდება ემსახუროს და ძირითადად ემსახურება კიდეც ხალხის ინტერესებს.

იზა ბარდაველიძე